Loyers abusifs : le Conseil fédéral choisit un contre-projet

Le Conseil fédéral rejette l’initiative populaire « Oui à la protection contre les loyers abusifs » et annonce un contre-projet indirect. Il charge le Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche d’en préparer le texte. La consultation est prévue au premier semestre 2027.

L’initiative déposée par l’Association suisse des locataires (Asloca) veut inscrire dans la Constitution une définition du loyer abusif. Elle demande aussi un contrôle automatique et régulier des loyers. Pour le gouvernement, ce mécanisme impliquerait un système de contrôle coûteux. Il risquerait en outre, selon lui, de freiner les investissements dans la construction sans garantir à lui seul une protection efficace contre les abus.

Un nouveau repère pour le loyer initial

Le Conseil fédéral reconnaît néanmoins que les règles actuelles manquent parfois de transparence. Son objectif affiché est donc de clarifier la fixation des loyers tout en évitant le contrôle généralisé prévu par l’initiative.

La piste principale repose sur un loyer comparatif statique lors de la conclusion d’un nouveau bail. Il serait calculé à partir d’un échantillon représentatif de loyers réellement acquittés. Une fourchette serait définie : à l’intérieur de celle-ci, le montant demandé ne serait pas considéré comme abusif.

Ce mécanisme pourrait donner aux bailleurs un cadre plus prévisible pour fixer le loyer initial et aux locataires un critère plus lisible pour le contester. Mais les informations publiées ne précisent ni la taille de l’échantillon, ni la méthode de comparaison, ni l’amplitude de la fourchette. Ces éléments détermineront pourtant le niveau de protection concret et les effets éventuels sur l’offre de logements.

Deux options pendant le bail

Durant le bail, l’exécutif évoque deux voies. La première permettrait au bailleur de répercuter périodiquement l’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation. La seconde consisterait à ne procéder à aucune hausse pendant quatre ans, avant de pouvoir ajuster le loyer par rapport au loyer comparatif.

Le choix entre ces modèles n’est pas arrêté. Dans les deux cas, le Conseil fédéral met en avant une sécurité juridique accrue et une meilleure prise en compte des écarts entre marchés immobiliers. La question centrale sera de savoir si la future règle fixe des limites suffisamment nettes aux hausses, sans rendre la mise en location ou la construction moins attractive.

L’Asloca rejette déjà l’orientation annoncée. Elle affirme que le projet pourrait supprimer le plafonnement des rendements, faciliter une fixation fondée sur les prix du marché et davantage lier les loyers au renchérissement. Son président, Carlo Sommaruga, accuse le Conseil fédéral d’aller à l’opposé de l’initiative. Le gouvernement n’a pas encore présenté de projet détaillé permettant de trancher ces critiques.

Dans un dossier distinct, le Conseil fédéral doit aussi faire modifier d’ici avril 2027 l’ordonnance sur le calcul du rendement net pour certains immeubles d’habitation et commerciaux lorsque le taux d’intérêt de référence dépasse 2 %. Cette révision, liée à une motion de Stefan Engler et à un arrêt du Tribunal fédéral, vise elle aussi à clarifier le droit du bail lors d’une future hausse de ce taux.